Wer zahlt den Makler in Bayern – ein einfacher Guide

Die Frage wirkt simpel, sorgt aber regelmäßig für Missverständnisse, weil viele noch die alte Praxis im Kopf haben. In Bayern war es lange üblich, dass Käufer die Maklerkosten allein tragen. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es dafür heute klare gesetzliche Grenzen, jedenfalls dann, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Diese Regeln gelten bundesweit, also auch in Bayern.

Wichtig ist zuerst die Unterscheidung: Geht es um Miete oder um Kauf. Denn dafür gelten unterschiedliche Vorschriften.

Miete: wer bestellt, der zahlt

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet, die Partei, die den Makler beauftragt, trägt in der Regel auch die Kosten. In der Praxis ist das häufig der Vermieter.

Das ist wichtig, weil viele Eigentümer die Miet-Regel mit der Kauf-Regel vermischen, obwohl beide Systeme unterschiedlich funktionieren.

Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus: Käufer zahlt nicht automatisch alles

Beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern wurde die Kostenverteilung Ende 2020 gesetzlich neu geregelt, um private Käufer zu entlasten. Seitdem ist es bei diesen Objekten im Verbraucherfall nicht mehr ohne Weiteres möglich, die Provision vollständig auf den Käufer abzuwälzen.

Was das in der Praxis bedeutet

Wenn der Makler für den Verkäufer tätig wird, muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerkosten tragen. Der Käufer kann höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden.

Außerdem ist der Zahlungsablauf an Nachweise geknüpft. In Konstellationen, in denen nur eine Seite den Maklervertrag abgeschlossen hat, wird der Anspruch gegen die andere Seite erst fällig, wenn nachgewiesen ist, dass die zuerst verpflichtete Seite ihren Anteil bezahlt hat.

Ein weiterer Punkt, der häufig übersehen wird: Für Maklerverträge über den Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus ist Textform vorgeschrieben. Das ist kein Formalismus, sondern kann im Streitfall entscheidend sein.

Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbe: häufig Verhandlungssache

Die Regeln zur verpflichtenden Teilung betreffen vor allem den Verbraucher-Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken gibt es in dieser Form keine pauschale gesetzliche Vorgabe zur Verteilung, hier wird die Provisionsregelung in der Praxis häufig frei vereinbart.

Gerade in diesen Fällen lohnt sich eine saubere Klärung vor Vermarktungsstart, weil später oft nicht mehr verhandelt wird, sondern nur noch „durchgezogen“. Das führt regelmäßig zu unnötigen Konflikten, auch zwischen Käufer und Verkäufer, obwohl die eigentliche Frage vorher lösbar gewesen wäre.

Häufige Missverständnisse: Mythos vs Realität

Mythos: In Bayern zahlt immer der Käufer.

Realität: Beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus im Verbraucherfall ist die Beteiligung des Käufers begrenzt, Verkäufer müssen mindestens zur Hälfte beteiligt sein.

Mythos: Das kann man einfach in den Notarvertrag schreiben.

Realität: Die gesetzliche Logik zur Teilung und zu Nachweisen lässt sich nicht beliebig umgehen, sonst wird es schnell unwirksam oder streitanfällig.

Mythos: Provision ist gesetzlich fest vorgegeben.

Realität: Die Verteilung ist in vielen Fällen gesetzlich begrenzt, die konkrete Höhe ist grundsätzlich vertraglich zu vereinbaren.

Kostenloser Immobilienwert als Entscheidungsgrundlage

Die Frage, wer den Makler zahlt, ist wichtig, sie entscheidet aber selten allein darüber, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Für Eigentümer zählt am Ende der Nettoerlös, und der hängt nicht nur an der Provision, sondern an Preisstrategie, Vermarktungsqualität, Verhandlungsstabilität und Dauer bis zum Abschluss.

Eine kostenlose Immobilienbewertung schafft Klarheit über den realistischen Marktwert im aktuellen Umfeld. Das erleichtert die Entscheidung, ob ein Verkauf privat sinnvoll erscheint oder ob eine professionelle Vermarktung wirtschaftlich stabiler ist.

Schnell prüfen: in vier Schritten zur richtigen Antwort

1. Miete oder Kauf Bei Miete gilt das Bestellerprinzip, bei Kauf gelten besondere Regeln für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
2. Wenn Kauf: Wohnung oder Einfamilienhaus, und handelt der Käufer als Verbraucher Dann ist eine vollständige Abwälzung auf den Käufer in der Regel nicht mehr möglich.
3. Wer hat den Makler beauftragt Nur Verkäufer, oder beide Seiten, das beeinflusst die konkrete Umsetzung.
4. Wenn nicht Wohnung oder Einfamilienhaus Bei Mehrfamilienhaus, Gewerbe oder Grundstück ist die Verteilung grundsätzlich verhandelbar.

Fazit: in Bayern gilt Bundesrecht, und es ist heute deutlich klarer als früher

Bei Miete zahlt in der Regel der, der den Makler beauftragt. Beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus im Verbraucherfall ist die vollständige Abwälzung auf den Käufer in der Regel nicht mehr möglich, mindestens eine hälftige Beteiligung der Verkäuferseite ist vorgesehen, abhängig von der Vertragskonstellation.

Wenn es nicht um Wohnung oder Einfamilienhaus geht, ist die Verteilung oft verhandelbar. Genau deshalb lohnt es sich, die Regelung frühzeitig sauber zu klären, bevor Vermarktung und Verhandlungen beginnen.