Kaufnebenkosten realistisch berechnen

Viele rechnen beim Immobilienkauf nur mit dem Kaufpreis, und merken erst später, dass die eigentliche Hürde aus Nebenkosten besteht. Das Problem ist nicht, dass die Nebenkosten „versteckt“ wären. Das Problem ist, dass sie aus mehreren Blöcken bestehen, die je nach Bundesland, Finanzierung und Maklerbeteiligung stark schwanken.

In Bayern ist ein Teil davon sehr gut planbar, zum Beispiel die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent. Andere Posten hängen vom Einzelfall ab, vor allem Maklerprovision und Finanzierung.

Schritt-für-Schritt: Kaufnebenkosten in 5 Minuten sauber kalkulieren

Schritt 1: Bundesland und Steuersatz festlegen

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent.

Das ist der stabilste Block, den kannst du sofort einrechnen.

Schritt 2: Notar und Grundbuch als Basisblock ansetzen

Notar und Grundbuchgebühren sind nicht verhandelbar, sie folgen gesetzlichen Gebührenordnungen. Als Richtwert wird häufig ein Gesamtbereich von etwa 1,5 bis 2 Prozent genannt, je nachdem, was alles anfällt.

Das reicht für eine realistische Erstplanung.

Schritt 3: Finanzierung klären, Grundschuld ja oder nein

Wenn du finanzierst, kommt meist eine Grundschuld dazu. Das verursacht zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten, weil die Grundschuld beurkundet und eingetragen werden muss.

Je höher die Grundschuld, desto höher dieser Teil.

Schritt 4: Maklerkosten prüfen, und nicht raten

Maklerkosten sind sehr oft der größte variable Block. Seit Ende 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern im Verbraucherfall, dass der Verkäufer, wenn er den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision tragen muss.

Für andere Objekte, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, kann die Verteilung anders aussehen, deshalb immer konkret ins Exposé und in den Maklervertrag schauen.

Schritt 5: Einmalige Zusatzposten nicht vergessen

Je nach Objekt können zusätzlich anfallen:

• Umzug, Renovierung, Möbel, Küche, das ist keine Kaufnebenkosten im rechtlichen Sinn, aber oft der reale Budgetkiller
• Gutachten oder Energieberatung, wenn du Sicherheit willst
• Rücklagen- und Hausgeldlogik bei Eigentumswohnungen, weil das die laufende Belastung verändert

Die wichtigsten Kostenblöcke: so setzt du sie zusammen

Hier eine pragmatische Übersicht, die du auf fast jeden Kauf anwenden kannst.

Kostenblock	Faustformel für die Planung	Was es in der Praxis beeinflusst
Grunderwerbsteuer Bayern	3,5 %	Bundesland, Bemessungsgrundlage
Notar + Grundbuch	ca. 1,5 bis 2 %	Umfang der Eintragungen, Finanzierung
Grundschuld (bei Finanzierung)	zusätzlich, abhängig von Höhe	Grundschuldbetrag, Beurkundung, Eintragung
Makler	je nach Vertrag	Objektart, Verbraucherfall, Aufteilung

Rechenbeispiel: Kaufpreis 600.000 Euro in Bayern

Du willst schnell wissen, ob die Finanzierung realistisch ist. Dann reicht diese Rechenlogik:

1. Grunderwerbsteuer (3,5 %) 600.000 × 0,035 = 21.000 Euro
2. Notar + Grundbuch (Faustwert 1,5 bis 2 %) 600.000 × 0,015 bis 0,02 = 9.000 bis 12.000 Euro
3. Grundschuld-Kosten (nur bei Finanzierung) Kommt zusätzlich dazu und hängt an deiner Grundschuld, nicht am Kaufpreis.
4. Makler (falls vorhanden) Hier entscheidet der Vertrag. Bei Wohnung oder Einfamilienhaus im Verbraucherfall ist die Kostenverteilung häufig geteilt, pauschal sollte man trotzdem nichts annehmen.

Ergebnis als Planung ohne Makler und ohne Grundschuld:

ca. 30.000 bis 33.000 Euro Nebenkosten.

Mit Makler und Finanzierung kann das deutlich höher liegen, deshalb diese beiden Blöcke immer separat prüfen.

Häufige Denkfehler: die Kaufnebenkosten werden nicht zu niedrig, sondern falsch gerechnet

Denkfehler 1: „Notar kostet 2 Prozent, passt schon“

Die 1,5 bis 2 Prozent sind eine brauchbare Faustformel, aber sobald Grundschuld, besondere Regelungen oder zusätzliche Eintragungen dazukommen, wird es mehr.

Denkfehler 2: „Makler zahlt eh der Verkäufer“

Das kann sein, muss aber nicht so sein. Bei Wohnung und Einfamilienhaus im Verbraucherfall greift häufig eine Teilung, und es kommt auf den konkreten Auftrag und die Ausgestaltung an.

Denkfehler 3: „Nebenkosten kann ich mitfinanzieren“

Viele Banken erwarten, dass zumindest ein Teil der Nebenkosten aus Eigenkapital kommt. Das ist kein Gesetz, aber in der Praxis eine typische Hürde. Plane deshalb so, dass du die Nebenkosten nicht nur rechnerisch hast, sondern auch liquiditätsseitig tragen kannst.

Mini-Entscheidungshilfe: Wenn X, dann Y

• Wenn du stark finanzierst, dann rechne Grundschuld-Kosten als eigenen Block ein, nicht als Teil der 1,5 bis 2 Prozent.
• Wenn ein Makler involviert ist, dann prüfe zuerst, ob es Wohnung oder Einfamilienhaus im Verbraucherfall ist, und wie die Provision geteilt wird.
• Wenn du im Umland kaufst, dann kalkuliere nicht nur Nebenkosten, sondern auch Modernisierung, weil diese im Bestand oft den Unterschied zwischen „geht“ und „geht nicht“ macht.

Fazit: realistisch rechnen heißt, die variablen Blöcke getrennt behandeln

In Bayern kannst du die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent sauber fixieren. Notar und Grundbuch sind als Basis planbar, als Faustwert sind 1,5 bis 2 Prozent ein guter Start.

Die großen Hebel sind Finanzierung, also Grundschuld, und Makler. Wenn du diese beiden Blöcke getrennt prüfst, kommst du zu einer Planung, die in der Realität sehr selten überrascht.

Wenn du willst, rechne ich dir im nächsten Schritt eine konkrete Beispielkalkulation für ein typisches Umland-Szenario durch, zum Beispiel 450.000 Euro Wohnung oder 750.000 Euro Haus, jeweils mit und ohne Makler, mit 80 Prozent Finanzierung.