Notarkosten und Kaufnebenkosten in Bayern

Beim Immobilienkauf in Bayern unterschätzen viele nicht den Kaufpreis, sondern die Nebenkosten. Das führt in der Praxis zu zwei typischen Problemen. Erstens wird die Finanzierung zu knapp geplant, zweitens wird der Preis verhandelt, ohne die Gesamtbelastung auf Käuferseite sauber zu kennen. Für Eigentümer ist das ebenfalls relevant, weil hohe Nebenkosten die Leistbarkeit senken und damit den Verhandlungsspielraum beeinflussen können.

Kaufnebenkosten in Bayern: diese Posten gehören zur Standardrechnung

Die Kaufnebenkosten setzen sich in der Praxis aus wenigen großen Bausteinen zusammen. Entscheidend ist, dass diese Bausteine nicht „optional“ sind, sondern überwiegend zwangsläufig entstehen.

Kostenposten	Wer zahlt häufig	Größenordnung als Faustwert
Grunderwerbsteuer Bayern	Käufer	3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage
Notarkosten Kaufvertrag	meist Käufer	Teil der 1,5 bis 2 Prozent gesamt
Grundbuchkosten Eigentumsumschreibung	meist Käufer	Teil der 1,5 bis 2 Prozent gesamt
Grundschuld bei Finanzierung	Käufer	zusätzliche Gebühren, abhängig von Grundschuldhöhe
Maklerprovision, falls vorhanden	je nach Modell	vertraglich vereinbart, gesetzliche Leitplanken bei Wohnung und Einfamilienhaus

Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 Prozent, aber nicht immer nur der Kaufpreis

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer regelmäßig 3,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die „Gegenleistung“, also in der Praxis häufig der Kaufpreis, in Einzelfällen können weitere Bestandteile relevant sein.

Für die Kalkulation bedeutet das: Wer mit einem Kaufpreis plant, sollte die Steuer als festen Block direkt mitrechnen, weil Banken diesen Betrag häufig nicht oder nur begrenzt finanzieren.

Notarkosten und Grundbuchkosten: warum die Beträge nicht verhandelbar sind

Der Notar ist beim Immobilienkauf keine Option, sondern Voraussetzung, ohne notarielle Beurkundung kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande.

Die Gebühren für Notar und Grundbuch richten sich nach gesetzlichen Vorgaben, insbesondere nach dem Geschäftswert und den Tabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes, sie sind nicht frei verhandelbar.

Als grobe Orientierung werden Notar- und Grundbuchkosten zusammen häufig im Bereich von rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises genannt, abhängig davon, welche zusätzlichen Vorgänge beurkundet oder eingetragen werden.

Finanzierung und Grundschuld: zusätzliche Kosten, die viele nicht einplanen

Wenn der Kauf finanziert wird, kommt zur Eigentumsumschreibung in der Regel die Bestellung einer Grundschuld hinzu. Diese löst zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren aus, die sich am Grundschuldbetrag orientieren.

In der Praxis ist das der Grund, warum zwei Käufer mit identischem Kaufpreis unterschiedliche Nebenkosten haben können. Der eine finanziert stark und hat höhere Grundschuldkosten, der andere bringt mehr Eigenkapital ein und braucht eine kleinere Grundschuld.

Wer zahlt was: Käufer und Verkäufer in der Praxis

Im Standardfall trägt der Käufer den Großteil von Notar- und Grundbuchkosten, weil diese Kosten direkt mit Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und Eintragungen zugunsten des Käufers zusammenhängen. Verkäufer zahlen in der Praxis häufig dann, wenn eigene Grundpfandrechte gelöscht werden müssen, um lastenfrei zu übergeben, zum Beispiel eine alte Grundschuld.

Für Verkäufer ist dieser Punkt wichtig, weil Käufer-Nebenkosten fast immer in Preisgesprächen auftauchen. Je höher die Gesamtbelastung, desto häufiger wird versucht, über den Kaufpreis zu „kompensieren“, auch wenn die Nebenkosten rechtlich nichts mit dem Preis zu tun haben.

Rechenbeispiel Bayern: Kaufpreis 500.000 Euro, was kommt oben drauf

Das Beispiel ist bewusst konservativ als Orientierung gerechnet, im Einzelfall können zusätzliche Positionen hinzukommen.

• Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent): 500.000 × 0,035 = 17.500 Euro
• Notar und Grundbuch (Faustwert 1,5 bis 2 Prozent): ca. 7.500 bis 10.000 Euro
• Zusatzkosten bei Finanzierung: abhängig von der Grundschuld, kommt häufig zusätzlich hinzu.

Wenn also ohne Makler gekauft wird und keine Finanzierungskosten anfallen würden, liegt die Kaufnebenkosten-Spanne in diesem Beispiel grob bei 25.000 bis 27.500 Euro, bei Finanzierung entsprechend höher.

Grundschuld löschen: relevant für Verkäufer, falls eine alte Finanzierung im Grundbuch steht

Wenn beim Verkauf noch eine Grundschuld im Grundbuch steht, wird sie häufig im Zuge des Verkaufs gelöscht oder abgelöst. Für die Löschung fallen Notar- und Grundbuchkosten an, oft grob im Bereich von 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme, abhängig von Konstellation und Gebührenbestandteilen.

In der Praxis wird dieser Punkt häufig dem Verkäufer zugeordnet, weil lastenfreie Übergabe geschuldet ist, die konkrete Regelung ergibt sich aber aus dem Ablauf mit Bank, Notar und Kaufvertrag.

Fazit: Nebenkosten sind planbar, wenn die Blöcke sauber gerechnet werden

In Bayern ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent vergleichsweise niedrig, die übrigen Nebenkosten entstehen jedoch trotzdem und sind nicht verhandelbar, weil Notar- und Grundbuchgebühren gesetzlich geregelt sind. Wer Kaufpreise bewertet oder verhandelt, sollte deshalb immer die Gesamtrechnung im Blick haben, besonders in Märkten rund um München und im Bereich Geretsried, wo Käufer oft knapp kalkulieren.