Ab sofort bezugsfrei: 59 m² in Miesbach nahe Tegernsee, 4,2 % Rendite möglich
Datails
Beschreibung
Diese Wohnung steht leer - und damit steht auch die Miete zur Neuverhandlung. Zwei Zimmer auf ca. 59 m² im 1. Obergeschoss eines dreigeschossigen Wohnhauses von 1963, in gepflegtem Zustand, in der Kreisstadt Miesbach. Der Kaufpreis liegt bei 265.000 Euro, das entspricht rund 4.500 Euro je Quadratmeter - für eine Adresse 45 Bahnminuten von München und 22 Autominuten vom Tegernsee ein moderater Einstieg. Der Grundriss teilt sich in einen Wohnraum und ein separates Schlafzimmer, dazu Bad, Küche und Flur. Vom Wohnbereich führt der Weg auf den Balkon, der mit rund 3 m² für den Morgenkaffee reicht, nicht für die große Runde. Ein geräumiges Kellerabteil gehört zur Einheit, ein eigener Außenstellplatz direkt am Objekt ist für 10.000 Euro zusätzlich erhältlich. Das Besondere liegt in den Zahlen. Der Mietspiegel für Miesbach weist für 2026 im Mittel rund 15,70 Euro je Quadratmeter und lässt sich ohne Mieterhöhungsverfahren und ohne Kappungsgrenze direkt auf Marktniveau setzen: rund 926 Euro kalt im Monat. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von etwa 4,2 Prozent, ohne dass ein Euro investiert werden müsste. Genau diese Möglichkeit entsteht nur bei einer bezugsfreien Einheit. Beim Zustand bleibt festzuhalten, was ist: Das Gebäude stammt von 1963 wurde regelmäßig durch die Eigentümer Instandgesetzt, die Wohnung ist gepflegt, die Ausstattung ist gut. Geheizt wird mit Gas, die Anlagentechnik datiert von 1996 und erreicht 2026 die Dreißigjahresgrenze. Es ist zu erwarten das auf kurz oder mittelfristig Fernwärme in Miesbach kommt. Der Verbrauchsausweis weist 147,80 kWh/(m²·a) und Effizienzklasse E aus. Das Hausgeld liegt bei 300 Euro monatlich, darin enthalten sind 89 Euro Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Wer hier kauft, kauft Lage und Substanz, nicht Neubaustandard — und findet damit Spielraum, den Wert über Modernisierung selbst zu heben. Damit passt die Wohnung zu zwei sehr unterschiedlichen Käufern: dem Kapitalanleger, der eine bezugsfreie Einheit sucht, um die Miete ohne Umweg auf Marktniveau zu setzen und dem Eigennutzer, für den Eigentum bei 265.000 Euro im Landkreis Miesbach erreichbar bleibt, während es im direkten Münchner Umland längst außer Reichweite liegt.
Provision
Der Käufer zahlt eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer, fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Ausstattung
HIGHLIGHTS: - Ab sofort bezugsfrei — Neuvermietung zum aktuellen Mietspiegel ohne Kappungsgrenze möglich - Renditepotenzial bis ca. 4,2 % brutto - 45 Bahnminuten nach München Hbf, rund 26 Verbindungen täglich - Tegernsee in 22 Autominuten, Schliersee in unter 15 WOHNEN: - 2 Zimmer, davon 1 Schlafzimmer - ca. 59 m² Wohnfläche - 1. Obergeschoss in einem dreigeschossigen Haus - Balkon, ca. 3 m² - Geräumiges Kellerabteil TECHNIK & ENERGIE: - Gas-Heizung, Baujahr der Anlagentechnik 1996 - Energieverbrauchsausweis: 147,80 kWh/(m²·a), Effizienzklasse E - Ausgestellt 21.08.2018, gültig bis 21.08.2028 - Wesentlicher Energieträger: Gas AUSSENBEREICH: - Eigener Außenstellplatz direkt am Objekt, zzgl. 10.000 €
Lage
Miesbach ist mit rund 11.500 Einwohnern die kleinste Kreisstadt Oberbayerns — und trägt trotzdem alle Funktionen eines Verwaltungssitzes: Landratsamt, weiterführende Schulen, Ärzte und Einzelhandel sind vor Ort und nicht eine Kreisstadt weiter. Das unterscheidet die Adresse von den reinen Wohnorten im Umland, die für jeden Behördengang eine Autofahrt verlangen. Für Familien ist die Schullandschaft der eigentliche Standortfaktor. Das Gymnasium Miesbach mit rund 1.000 Schülern und die Staatliche Realschule Miesbach mit gut 800 Schülern liegen beide im Stadtgebiet — ein weiterführendes Schulangebot in dieser Dichte ist in einer Gemeinde dieser Größe keine Selbstverständlichkeit. Die Bahnanbindung ist das stärkste Argument des Standorts. Vom Bahnhof Miesbach fährt die Bayerische Oberlandbahn direkt nach München Hauptbahnhof; die Fahrzeit liegt bei 43 bis 45 Minuten, täglich verkehren rund 26 Verbindungen auf der 44 Kilometer langen Strecke. Damit ist Miesbach schneller an der Münchner Innenstadt als manche Adresse innerhalb des Stadtgebiets. Was den Standort darüber hinaus trägt, ist die Nachbarschaft zum Oberland. Der Tegernsee liegt 17 Kilometer entfernt, rund 22 Autominuten. Der Schliersee ist noch näher — Luftlinie knapp sieben Kilometer, mit dem Auto unter einer Viertelstunde. Beide Seen samt zugehörigen Wander- und Skigebieten sind damit Feierabendziele, nicht Wochenendausflüge. Entfernungen München Hauptbahnhof: 43–45 Bahnminuten ab Bahnhof Miesbach, ca. 26 Verbindungen täglich Tegernsee: 17 km / ca. 22 Autominuten Schliersee: knapp 7 km Luftlinie / unter 15 Autominuten Gymnasium Miesbach und Staatliche Realschule Miesbach: im Stadtgebiet Für einen Quadratmeterpreis von rund 4.500 Euro bekommt man hier eine Kreisstadt mit vollständiger Infrastruktur, eine 45-Minuten-Direktverbindung nach München und zwei oberbayerische Seen in Reichweite einer Feierabendfahrt. Diese Kombination findet sich im Münchner Süden kaum noch unter diesem Preis — und sie ist die Grundlage, auf der der Standort seinen Wert hält.
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Google Maps. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr Informationen Ab sofort bezugsfrei: 59 m² in Miesbach nahe Tegernsee, 4,2 % Rendite möglich
59 m²
1 Zimmer
265.000€
